|
ปัญหาสำคัญของการลงทุนในบ้านและที่ดินคงหนีไม่พ้นปัญหาเรื่องการขาดสภาพ คล่อง เนื่องจากการขายบ้านแต่ละครั้งทำได้ยากมาก ต้องอดทน ต้องรอคอย และต้องใช้ความพยายามอย่างมาก บางคนใช้เวลาเป็นปี ๆ ก็ยังขายไม่ได้ เทคนิคการขายบ้านที่จะนำเสนอต่อไปนี้ จัดเป็นเคล็ดลับที่มีความน่าสนใจมาก เพราะได้รับการพิสูจน์แล้วว่าสามารถปฏิบัติได้จริง ซึ่งมีลำดับขั้นตอนสำหรับนำไปปฏิบัติดังต่อไปนี้ 7 ขั้นตอน ขายบ้าน ให้ได้เร็ว...แถมได้ราคาดี
ขั้นตอนที่ 1
ทำความสะอาด ทาสีและซ่อมแซม เป็นขั้นตอนสำคัญอันดับแรกที่จะต้องมีการดำเนินการก่อนกาขายบ้านเสมอ วัตถุประสงค์ของการดำเนินการก็เพื่อเป็นการปรับปรุงตกแต่งภาพลักษณ์ของบ้าน ให้มีความน่าสนใจ และดึงดูดใจมากขึ้น เพื่อให้บ้านพร้อมสำหรับการนำเสนอออกขายนั่นเองปกติ ไม่ว่าใครก็ตามล้วนชอบบ้านที่ดูแลใหม่ สดใส และมีชีวิตชีวา ดังนั้น หากเราสามารถทำให้บ้านสนองต่อความชื่นชอบของคนทั่วไปได้ ก็จะเท่ากับเป็นการขยายโอกาสในการขายบ้านให้เพิ่มมากขึ้นได้เป็นอย่างดี ข้อผิดพลาดประการ 1 ซึ่งมักเกิดขึ้นในช่วงของการขายบ้านเสมอคือ คนส่วนใหญ่จะลังเลใจในการที่จะต้องเสียเวลาและเงินทองในการซ่อมทาสีและทำ ความสะอาดบ้าน จึงทำให้การขายบ้านเหล่านั้นต้องล้มเหลวตั้งแต่เริ่มต้น ไปอย่างน่าเสียดาย โดยทั่วไปแล้ว จุดบกพร่องเล็ก ๆ น้อยๆ ในความรู้สึกของเจ้าของบ้าน มักจะกลายเป็นจุดบกพร่องที่มีในความสำคัญในสายตาของผู้ซื้อเสมอ อาทิรอยรั่วของก้อกน้ำ ปูนฉาบผนังที่แตกร้าว ประตูบ้านที่ส่งเสียงดัง สีกะเทาะ คาบสกปรกในบ้าน และคราบน้ำมันในครัวเป็นต้น ขอให้ท่านลองเปลี่ยนความคิดหันมาให้ความสำคัญกับจุดเล็กจุดน้อยเหล่านี้ดู ท่านจะพบว่าสิ่งเหล่านี้มีส่วนช่วยให้การขายบ้านของท่านง่ายขึ้นอย่างไม่น่า เชื่อขอให้ระลึกไว้เสมอว่าแม้ว่าการซ่อมแซมการตกแต่งเหล่านี้จะมีต้นทุนใน การดำเนินการอยู่บ้างแต่หากละเลยไม่ทำแล้ว จะทำให้ราคาขายบ้านของท่านลดลงมากว่า 2 เท่า ของต้นทุนที่เสียไปยังไม่รวมต้นทุนค่าเสียโอกาสจากการที่บ้านขายไม่ออกอีก ไม่รู้เท่าไร
ขั้นตอนที่ 2
ประเมินราคาบ้าน เมื่อได้ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้านให้กลายเป็นสินค้าที่ต้องตาต้องใจของผู้พบ เห็นได้แล้ว ขั้นตอนสำคัญต่อมาก็คือการกำหนดราคาขายบ้านให้เหมาะสม แม่บ้านของท่าน จะมีคุณสมบัติที่ดีเด่นเพียงใดก็ตามแต่การขายบ้านจะสำเร็จหรือไม่ขึ้นอยู่ กับการกำหนดราคาขายเป็นสำคัญ ถ้าราคากำหนดไว้ต่ำเกินไป แม้จะช่วยให้ขายบ้านได้เร็วแต่ท่านก็จะสูญเสียรายได้ส่วนที่ท่านพึงได้รับ ไป แต่หากตั้งราคาขายสูงเกินไปผลที่ตามมาก็จะทำให้บ้านขายไม่ออกสักที ดังนั้น จุดที่เหมาะสมที่สุดก็คือจะต้องตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับราคาตลาด ที่แท้จริงของบ้านจึงจะดี พูดง่าย ๆ ก็คือราคาตลาดแท้จริงมีความจำเป็นมากต่อการใช้ตั้งราคาขายบ้าน ดังนั้นขั้นตอนสำคัญในการขายบ้านอีกขั้นตอนหนึ่งที่ต้องทำก็คือ การจ้างผู้ประเมินราคามืออาชีพ ที่มีความน่าเชื่อถือมาช่วยในการประเมิน หาราคาตลาดแท้จริงให้กับผู้ขายได้ เพื่อนำมาใช้ตั้งราคาขายที่เหมาะสมต่อไป ผู้ขายบ้านยังสามารถใช้รายงานการประเมินราคาที่ได้จากผู้ประเมินราคานั้นมา ใช้อ้างอิงประกอบการขายบ้านได้เป็นอย่างดี ซึ่งจะช่วยให้ท่านมีความมั่นใจในการ ขายบ้าน เพิ่มขึ้นได้อย่างน่าประหลาดใจ เพราะสามารถลดการโต้แย้งเรื่องราคาขาย ฝั่งผู้ซื้อก็มั่นใจว่าตัวเองไม่ได้ซื้อบ้านราคาแพงเกินไป ส่วนในฝั่งผู้ขายก็ไม่ต้องเป็นกังวลว่าจะขายบ้านราคาถูกเกินไปคนมักมองข้าม ความสำคัญของการประเมินราคาจึงเกิดข้อผิดพลาดในการกำหนดราคาขายบ้านขึ้น เสมอ ดังนั้นอย่าลังเลใจที่จะจ้างมืออาชีพมาประเมินราคาบ้านให้ เพราะค่าใช้จ่ายในการดำเนินการจัดว่าถูกมากเมื่อเทียบกับประโยชน์ทีได้รับ จะเห็นได้ว่าจากบ้านราคาหลักล้าน แต่ถ้าใช้จ่ายในการประเมินราคาจะอยู่ในระดับเพียงแค่หลักพันเท่านั้น
ขั้นตอนที่ 3
ช่วยหาแหล่งสนับสนุนการเงินให้ลูกค้าแต่เนิ่น ๆ การขายบ้านแตกต่างจากการขายสินค้าอื่น ๆ ตรงที่การขายสินค้าทั่วไปขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเพียง 2 อย่าง คือ สินค้าต้องดี และราคาสมเหตุสมผล แต่สำหรับบ้านแล้วเงื่อนไขเพียงสองอย่างเข้างต้นกลับไม่เพียงพอที่จะทำให้ การซื้อขายบ้านเกิดขึ้นได้ เพราะการซื้อขายบ้านส่วนใหญ่ยังต้องพึ่งตัวกลางที่เป็นสถาบันการเงินมาช่วย สนับสนุนเงินทุนให้กับผู้ซื้อ เพ่อทำให้การซื้อขายเกิดขึ้นได้โดยทั่วไปแล้ว เงื่อนไขทางการเงินที่เป็นตัวกำหนดความเป็นไปได้ในการซื้อขายบ้านมีอยู่ 2 เรื่องด้วยกัน คือ เรื่องแรกเกี่ยวกับเงินดาวน์ว่าจะต้องจ่ายมากน้อยแค่ไหน และเรื่อวที่สองเกี่ยวข้องกับจำนวนเงินที่ผ่อนชำระรายเดือน ถ้าเงื่อนไขทั้งสองเรื่อง สอดคล้องและเหมาะสมกับสถานะภาพของผู้ซื้อเมื่อไหร่ โอกาสขายบ้านก็จะเปิดกว้างขึ้น ในทางตรงกันข้ามไม่สอดคล้องก็เท่ากับเป็นการปิดโอกาสการขายให้หยุดชงักลงใน ขั้นตอนนี้อย่างน่าเสียดาย กลยุทธ์การขายโอกาศการขายบ้านให้กว้างขึ้นจึงสามารถทำได้โดยการลดเงินดาวน์ และยื่นรนะยะเวลาในการกู้ยืมเงินให้ยาวนานขึ้น ซึ่งจะต้องอาศัยการติดต่อเจรจาต่อรองเงื่อนไขกับสถาบันการเงินหลาย ๆ แห่งยกตัวอย่างเงื่อนไขการกู้ยืมอันหนึ่ง ซึ่งจัดว่าเกื้อหนุนให้การขายบ้านมีการคล่องตัวมากก็คือ เงื่อนไขการขายบ้านแต่ไม่มีเงินดาว์น และกู้ยืมได้นานถึง 30 ปี ซึ่งจะช่วยให้ภาระการผ่อนชำระรายเดือนลดต่ำลงได้มากที่สุด ขอให้ระลึกไว้เสมอว่ามีผู้ซื้อว่ามีผู้ซื้อบ้านน้อยมากในการเข้าใจในเรื่อง การกู้ยืมเงืนซื้อบ้าน ดังนั้นหากต้องการให้โอกาสในการขายบ้านมีมากขึ้น ท่านจำเป็นต้องเข้าไปช่วยเหลือผู้ซื้อในเรื่องเหล่านี้ และให้ความกระจ่างกับลูกค้าว่าควรกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินใดดี เงินดาว์นและเงินผ่อนชำระรายเดือนต้องจ่ายเท่าไร คุณสมบัติของผู้ขอกู้เป็นอย่างไร อัตราดอกเบี้ยเท่าไร
ขั้นตอนที่ 4
ปรึกษาและขอคำแนะนำจากนักกฎหมาย ขั้นตอนนี้มีความสำคัญเนื่องจากจำนวนเงินในการซื้อขายบ้านสูงมากและขั้นตอน การดำเนินการกว่าจะได้เงินค่าขายบ้านจากลูกค้าล้วนเกี่ยวข้องกับการดำเนิน งานตามกฎหมายทั้งสิ้น ดังนั้นเพื่อช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างรัดกุมจะต้องปรึกษาขอคำแนะนำจาก นักกฎหมายทุกครั้งกอ่นจะดำเนินการในเรื่องเหล่านี้ ซึ่งนักกฎหมายในที่นี้อาจหมายถึงเพื่อน หรือคนรู้จักที่มีความรู้ทางกฎหมายก็ได้เคล็ดลับสำคัญในเรื่องนี้ก็คือ ทุกครั้งที่มีการทำสัญญาต่าง ๆ ระหว่างท่านกับผู้ซื้อจะต้องทำอย่างเป็นทางการหรือเป็นกิจจะลักษณะ และมีผู้รู้ทางกฎหมายอยู่ด้วยเสมอ เพราะนอกจากะเป็นวิธีที่ช่วยลดความเสี่ยงให้กับตัวท่านได้ทางหนึ่งแล้ว ยังช่วยให้การซื้อขายมีความน่าเชื่อถือในสายตาผู้ซื้อได้ด้วย
ขั้นตอนที่ 5
จัดเตรียมสัญญาการซื้อขายบ้านไว้ให้พร้อม ทุกครั้งที่มีการวางแผนที่จะ ขายบ้าน ท่านจะต้องมีการเตรียมสัญญาและใบเสร็จต่าง ๆ ที่จำเป็นไว้ให้พร้อม เมื่อไรก็ตามที่มีคสามจำเป็นต้องทำสัญญากัน จะสามารถกระทำได้ทันทีไม่ต้องเสียเวลาในการจัดหา
ขั้นตอนที่ 6
กระตุ้นการขาย ขั้นตอนนี้จะเกี่ยวข้องกับการลงโฆษณาขายบ้านในส่วนต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการขายบ้านขึ้น ต้องเน้นเรื่องสื่อที่เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อบ้านจริง ๆ และควรพุ่งเป้าโฆษณาไปยังบริษัทขนาดใหญ่ ที่อยู่กล้บ้านเพื่อจัดลูกค้ากลุ่มพนักงานใหม่ และกำลังหาบ้านอยู่ อาศัยเป็นของตนเอง สำหรับเคล็ดลับในการโฆษณาขายบ้านในหนังสือพิมพ์รายวัน ที่มีประสิทธิภาพวิธีหนึ่ง คือ เลือกลงโฆษณาเฉพาะวันเสาร์วันอาทิตย์ เท่านั้น และนัดเปิดบ้านให้ลูกค้าดูเฉพาะในช่วงบ่ายโมงถึงห้าโมงเย็นวันอาทิตย์ กลยุทธนี้นอกจากจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายแล้วยังเป็นการบริหารเวลาที่มีประสิ ทิภาพด้วย
ขั้นตอนที่ 7
การทำการขายบ้าน ในวันที่นัดลูกค้าเพื่อเปิดให้ดูบ้าน เทคนิคในการขายอันหนึ่งก็คือ จะทำสรุปสาระสำคัญของบ้านที่ขายในตลาดแผ่นเดียวแจกให้กับลูกค้าที่มาดูบ้าน ทุกราย เพื่อเป็นการลุ้นและตอกย้ำจุดน่าสนใจของบ้าน ให้กับลูกค้า ขอให้ระลึกไว้เสนอว่าช่วงบ่ายวันอาทิตย์ เป็นช่วงเวลาทอง ในการทำธุระกิจของท่าน ดังนั้น จึงมีความจำเป็นต้องมีการบริหารเวลาให้มีประสิทธิภาพมากที่สุดเท่าที่จะเป็น ไปได้ และอย่าเสียเวลากับเรื่องที่ไม่เป็นเรื่องที่ไม่เกี่ยวข้อง กับการขายบ้านอันขาดโปรดระลึกไว้เสมอว่าการขายบ้านด้วยตัวเองหากทำได้แล้ว นอกจากจะช่วยให้ได้เงินจากการขายอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยไม่ต้องเสียเงินค่า นายหน้าให้ใคร ตัวท่านเองยังได้รับความภาคภูมิใจเป็ยของแถมอีกต่างหาก ท้ายนี้ขอให้ผู้อ่านโขคดีในการขายบ้านของท่านนะครับ แต่ถ้ายังขายไม่ได้ก็โอนภาระนี้ให้กับ ตัวแทนขายบ้านมือสอง ก็ดีนะครับ.
บทความโดย อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์
ที่มา : http://www.siamhire.com/article/view/9/
|
